基本介紹

自地自建可能是一般民眾這輩子最高單價的一次消費，當然應該謹慎決定。以下針對自地自建列出其優劣勢，有助於您瞭解整個自地自建常見問題，以及獲得自地自建問題時的一些建議。

01.自地自建的優勢

自記自建相對於買屋購屋來說費用較便宜：

自地自建的優勢之一是費用較便宜。這可能是大部分業主未必注意到的，與直接購買大型建設公司的房屋相比，自地自建在建材的選用上雖然無法享受量大降價的優勢，但總體而言，成本還是相對較低。以台南市建築師公會網站提供的資訊為例（https://www.tnaa.org.tw/Service/Charge/Detail/3），建築物造價約落在12至35萬台幣每坪之間。實際上，六都市中心的房價普遍高於35萬台幣每坪，儘管這個算法未計入土地成本。然而，若以相同地點和土地面積來比較，自地自建業主興建房屋的成本通常低於直接向建商購買的房屋。這觀念不難理解，因為建商本身就是自地自建的大盤商，在支付營建、土地成本之後，再加上工管理與獲利後，才將房屋銷售給客戶，因此房價自然不可能低於自地自建的成本價。即使有時可能可以通過大量購買建材以取得相對低價，但在利潤的考慮下，降低的成本也不一定能反映在消費者市場上。

自地自建最能客製化需求：

客製化需求是自地自建的優勢之一，就如同最高級的汽車是客製化訂製的一樣。建築物也不例外，因為每個人對於居住空間的喜好和需求都各異，所以居住在其中的樣貌也應該與眾不同。與直接向建商購屋後再進行室內裝修不同，自地自建的優勢在於能夠根據個人需求調整建築物的高度、面積和結構系統。因此，相較於室內裝修，自地自建提供更大的彈性和空間，以滿足每個人的喜好、使用需求和生活習慣。就像金窩和銀窩都不如自己的狗窩一樣，每個人都應該能夠在自己的家中感到舒適和自在。

02.有一好沒兩好，自地自建當然有劣勢

自地自建在流程上通常需要更多的時間和精力

這可能影響到您的生活和工作。自地自建費用相對較低，但需要更多的自主管理和監督，這對某些人來說可能是一個挑戰。自地自建施工時間取決於項目的複雜性，有時會比預期的時間長。在進行自地自建之前，了解自地自建的流程有助於跟踪整個自地自建過程，以確保一切順利進行。

自地自建的土地取得不易：

相較於20到30年前，市區可能沒有太多大面積完整的待開發土地了。在六都中，政府需要考慮使用重劃區來獲得大筆且完整的土地，而有機會取得這些重劃區內大筆且完整土地的通常是建設公司。這意味著多數狀況下，自地自建的業主通常只能獲得相對小且邊陲的土地。當然，這種情況並非絕對，只是針對一個趨勢的描述。如果散戶業主有機會在市區內獲得完整的土地，那麼應該好好珍惜這個難得的機會。

申請自地自建的土建融利率高於房貸：

自地自建的土建融資利率通常較高，而買屋購屋的房屋貸款利率較低。從銀行的角度來看，土建融資存在較高的風險，因此通常會提出較高的利率。不過總體而言，即便考慮利率，自地自建仍然可能比直接購房便宜。建議事先與銀行達成協議，一旦自地自建房屋完成，拿到使用執照，就將土建融資轉換為房屋貸款，這樣有助於降低自建成本。

工程與需求的取捨與協調是自地自建中的一個挑戰

工程整合是自地自建的一個挑戰。建築工程牽涉到多個專業領域，而多數業主通常不具備相關知識。這可能導致整個項目在每個決策點上都面臨困難，並不清楚應該如何應對。由於自地自建通常需要高度的客製化，施工過程中需要業主參與，因此在工作和自地自建之間需要找到平衡。有時，自地自建可能會讓業主感到非常疲倦。

自地自建有面臨工程蟑螂和掮客的風險

即使是優秀的建設公司也可能一時不察，與不誠實的工程隊伍合作。對於自地自建的業主來說，也需要警惕這種風險。在台灣，建築和工程行業的質量水平各有不同，因此存在許多尋求短期利益的不誠實工程從業者。對於缺乏專業知識的業主來說，區分專業人士和那些提供不正確資訊的不誠實工程蟑螂和建築掮客可能相當困難。如果確實遇到了這些問題，可能會因此蒙受損失。

以上這些問題都需要仔細的計劃和管理，以確保自地自建順利進行。最好諮詢專業建築師或工程師的建議，以幫助應對這些挑戰。

03.以下是一些自地自建的常見問題，先了解狀況對於專案有其助益與必要

自地自建上的腳色與權責：

在自地自建的專案中，各個腳色都具有不同的角色和責任。通常，這些角色包括：

_業主：

業主是建築專案的需求方和出資者。他們的責任包括提供使用需求、參與討論、審視預算、做決策，並對自己所做的決策負責。業主需要確保專案符合他們的期望和需求。

_建築師：

建築師負責設計和監造。他們依據業主的需求製作設計圖或說明資料，並在施工過程中監造建築物。建築師需要確保設計符合當地法規和建築標準。

_營造廠：

營造廠負責實際的施工和監工。在專案開始之前，他們可能會針對圖面提出疑問，並提供報價。一旦施工開始，他們負責實際建造建築物，並監督承包商的工作。他們需要確保工程按照設計和規格進行。

有些大型企業或政府部門可能因決策事項繁多而設立專門的部門或外包專業管理團隊（如項目和施工管理PCM），來代表業主履行其責任。但在小型獨棟住宅建設專案中，可能不需要這種腳色，業主可能會自行管理專案。要注意的是，當有人自建推銷，希望擔任這樣的腳色時，應格外謹慎，以確保該成員不是不實的建築掮客。

自地自建應該如何開始：

在開始自地自建專案時，有多種方法可供業主考慮，視其需求和優先順序而定。以下是一些常見的方式：

_先找營造廠商，再找建築師：

某些業主可能擔心預算不足，因此會首先與營造廠商討論自地自建每坪的行情，然後再找建築師。

_先找建築師，再找營造廠商：

另一些業主可能希望首先找到優質的建築師，讓他們先設計符合需求的建築物。然後再請建築師事務所推薦優質的承包商。這種方式的優勢在於建築設計可以更好地滿足需求，但建築成本可能需要在設計過程中被重新評估。

不論您選擇哪種方式，建築師通常是專案的起點。他們會評估土地、檢查法規，確保您能夠獲得必要的建照，並根據您的需求製定建築設計。然後，承包商會根據設計圖紙進行工程評估，提供報價，並進行施工和驗收。選擇合適的方式取決於各案的特定情況。

用統包或用分包的方式進行自地自建：

在建築專案中，有統包和分包兩種不同的發包方式，每種方式都有其優點和壞處，業主可以根據自己的需求和偏好來選擇。

_以統包的方式進行自地自建

統包是指將設計和施工合併在同一個單位中，這對業主來說可能更方便，因為他們只需與一個實體額約，並可以避免在設計和施工之間的協調問題。然而，如果遇到不誠實的承包商或工程蟑螂可能會導致業主遇到更大的風險，因為設計和施工都為同一實體，不受其他單位監督。

_以分包的方式進行自地自建：

分包是指回歸專業分工，設計和施工分為兩個單位，這可以避免將雞蛋放在同一個籃子，然而這也可能導致設計和施工單位之間的協調問題，業主需要處理。此外，業主需要與兩個不同的實體簽合同，這可能需要更多的時間和精力。

兩種方式都有優劣，最重要的是找到值得信任且專業的建築師和承包商。建議業主在開始開始自地自建之前，仔細評估自己的需求和情況，並與專業人士一起討論最適合的方式。

我的土地能不能自地自建，能建多少：

確認土地基本條件是自地自建專案的重要一環，並且需要謹慎處理。以下是確認土地適用性的一些建議：

_建築線與土地狀況：

業主剛要開始自地自建時，當然會想知道自己的土地事件地還是農地，有沒有臨建築線？是不是袋地？最好的狀況是再買地之前就能先確認這件事。事實上要能確認是否臨接建築線，基地能否順利通行，最精準的作法是直接申請建築線，若基地不大，地形與周邊條件並不特殊的狀況下，建築線申請的報價可能不會超過5萬，可以先請的主或買主先申請完建築線後，再決定是否購地，雖然多了一筆額外的開銷，但這筆開銷就像一個保險，確保不會出錯，而這筆費用跟整塊土地交易的費用相比，也不算不上巨大的支出。

_諮詢建築師：

不過在購地之前，多數人可能不會用上述的方式做事，而會希望了解狀況的人直接給建議，這就是建築師再前期所能扮演的腳色，諮詢專業建築師或工程師，他們可以評估土地的適用性，考慮土地的地形、法規，並提供初步建議。然而，這可能只是初步的估算，確認可能需要進一步的步驟。

如果土地情況過於複雜，可能需要進行實測，這包括勘查土地，調查環境狀況，甚至會需要調閱資料，送件申請，請公部門派人實際勘驗才能做確認了。確保土地本身的情形是自地自建專案順利進行的關鍵，最好在購地之前就花時間研究和確認土地情況，以避免日後不必要的麻煩和成本。

找自地自建廠商的時候：

前段內容有提到的工程蟑螂應該是所有想走自地自建的人都不希望碰到的。然而，在沒有專業背景的情況下，常見的狀況是業主會從認識的親友開始問起，覺得認識的人應該比較值得信任，不會騙人，這狀況其實給了工程蟑螂接案的機會，換句話說，業主本身沒有專業，所以工程蟑螂只需要知道如何喝酒聊天，拉近感情就能接到案子，而本身的專業則因為業主不懂，所以不會被檢驗。要避免這個狀況並不是不要與認識的親友來往，而是應該多找一些人，不要只跟一個人來往，來往的過程也不應該只相信一方說詞，而是多比較，同時也請他提出過往的工程履歷，且最好能夠到現場看過這些案例，並請他提出相關證照及公司資本額，藉由履歷、證照和公司營運狀況等條件來過濾掉工程蟑螂，而不是單純得靠人與人聊天時的”投緣”來做篩選標準。

自建工程中的變更&費用：

尋找自地自建的廠商時，不及急著輕易信任與簽約，而在信任簽約後就充分授權，讓現場的專業人員放手做事才能使整個工程順利進行。自地自建從設計到施工過程的細節都很多，很容易遇到工程變更的情形。簽約時應該在合約條文中提到若遇到有變更的狀況時雙方應如何處理，看是依變更的內容實做實算，後續依白紙黑字之憑據追加減帳，抑或是因為不希望有結算金額的追加減造成爭議，所以請廠商先將一定規模以下變更而可能產生的損耗先計入合約的報價單內。

_明確的自地自建合約：

在簽約前，確保合同中包含明確的條款，以處理可能出現的工程變更。合同應明確說明如何處理變更，包括變更的程序、時程。

_變更設計時的價格調整：

確保合同中包括價格調整的條款。這樣，如果有工程變更，您可以根據合同的條款來調整價格，而不會出現爭議。

_變更設計時需做好文件記錄：

在工程變更發生時，保持詳細的文件記錄，包括變更的原因、範圍。這將有助於未來的爭議解決。

_秉持著合作精神：

建立合作精神，以處理變更和費用問題。在專案中，業主和承包商應該共同努力，以確保專案的成功完成。

自地自建的投資機會：

房地產其實具備2個特性，剛性的自住需求與理財投資需求，自地自建的優點是因為設計上的自由度高，所以有機會做到自住與投資同時滿足。

_出租空間：

在建築設計階段，考慮將部分居住空間劃分為出租空間。這可以包括獨立的公寓單位、附屬套房或租房。這樣做的好處是可以利用出租所得來幫助支付貸款和運營成本。

_租金攤提：

出租空間的租金可以用來支付自地自建的貸款，從而減輕了業主的經濟壓力。這種租金攤提可以有助於提前償還貸款，減少支出。

自地自建有一定的靈活性，使業主能夠平衡自住和投資需求。但要成功實現這種平衡，需要謹慎的規劃和管理，制定一個完整的財務計劃，這可能包括預算管理、租金設定、貸款還款計劃等。

04.自地自建的服務

群建築師事務所不只能夠在設計和監造上幫助到業主，更在設計之前期規劃階段，就能替業主做到土地評估，讓業主在購買土地之前就協助業主做設計評估，檢討土地之效益與建築物日後可能的坪效，讓一筆土地投資之估算更為清楚明確。